Рынок индивидуального жилья

Для удобства сравнения рынка жилой недвижимости делим город на существующие районы (экономические зоны). Это Ленинский (Л), Первомайский (П), Свердловский (С) и Октябрьский (О) районы.

В структуре спроса на покупку жилого дома в Бишкеке за 2021 года лидирует Ленинский район с долей 33,68% (рис. 1). На втором месте по уровню спроса находится Первомайский район с показателем 28,41%, на третьем – Свердловский район с долей 27,28%. Наименьшим спросом (10,02%) пользуется Октябрьский район, что объясняется низким объемом предложения в этом районе из-за их малого количества. Данный район в основном застроен многоквартирными домами.

         Рис.1. Количество сделок купли-продажи индивидуальных жилых домов за 2021 год.

         Относительно высокий спрос на жилую недвижимость в Свердловском и Первомайском районах обусловлен их расположением ближе к центру города, что обеспечивает хорошую транспортную доступность, близость деловой и социальной инфраструктуры. Количество индивидуальных жилых строений в Ленинском районе увеличилось в связи с распределением земельных участков в юго-западной части города начиная с 2005 года (жилые массивы Арча-Бешик, Ак-Оргоо, Ала-Тоо, Ак-Ордо).

         Относительно высокая доля в Ленинском, Первомайском и Свердловском районах по сравнению с Октябрьским районом в спросе объясняется низкой стоимостью недвижимости в этих районах (рис. 2). Как видно из рис.2, в 2021 году стоимость квадратного метра индивидуальных жилых домов во всех районах г. Бишкек выросла по сравнению с прошлым годом.

         Рис. 2. Стоимость квадратного метра индивидуальных жилых домов (сом/кв.м) в 2020 и 2021 гг.

         В 2021 года по сравнению с аналогичным периодом 2020 года, доля проданных жилых домов, увеличилась в Первомайском и Свердловском районах. В Первомайском районе этот показатель вырос на 4,04 процентный пункт (п.п.), а в Свердловском на 0,52 п.п. В Ленинском и Октябрьском районах количество домов, вовлеченных в сделках купли-продажи, наоборот, уменьшились на 3,48 п.п. и 1,07 п.п., соответственно.

         Ценовой диапазон жилья в Октябрьском районе значительно отличается от других районов города. Средняя стоимость квадратного метра жилого дома в Октябрьском районе в 2021 году составила 78100 сом, а в других районах она варьируется в пределах 61400-67250 сом - рис. 3.

         В 2021 г. по г. Бишкек совершено 2942 сделок купли-продажи индивидуальных жилых домов, что на 34,5% больше, чем в 2020 году.  

         Рис. 3. Стоимость квадратного метра жилых домов в 2021 году.

 С учетом инфляции (14,2%)[i] и курсовой разницы (1,7%) в 2021 году по сравнению с 2020 годом рост стоимости квадратного метра наблюдался только в Октябрьском районе города (2,35%).

 В целом в 2021 году по сравнению с 2020 годом выросла только сомовая стоимость индивидуальных жилых домов (на 5,1%)[ii]. Рост долларовой стоимости жилых домов (11%) не перекрывает роста инфляции и курсовой разницы сома к доллару.

 В сомовом выражении подорожало дома в Ленинском (3,3%) и Октябрьском районах (10,4%).

Рынок квартир

  В 2021 г. по г. Бишкек совершено 15118 сделок купли-продажи квартир со стандартными типами квартир, такие как 104, 105, 308 - серии и индивидуального типа, что на 1,57 раза больше, чем в 2020 году[iii] (таблица 1).

  Таблица 1. Количество сделок купли-продажи квартир стандартных серий и типов.

  Из таблицы 1 видно, что заметный рост активности купли-продажи квартир наблюдается в Октябрьском районе города.

  В 2021 году по сравнению с 2020 годом заметен рост цены квартир во всех районах г. Бишкек. В Ленинском (+6,1%), Первомайском (+6,1%), Свердловском (+6,3%), Октябрьском районах (+4,0%) - таблица 2.

  Таблица 2. Стоимость квадратного метра квартир, сом/кв.м.

  Однако величина роста стоимости квадратного метра квартир не перекрывает рост показателей инфляции (14,2%) и курсовой разницы сома по отношению к доллару США (1,7%).

  Таким образом, рост стоимости квадратного метра индивидуального жилья (за исключением недвижимости, расположенные в Октябрьском районе города) и квартир в г. Бишкек связано с ростом инфляции и курсовой разницы национальной валюты по отношению к доллару США.

[i] htpp://take-profit.org.

[ii] Показатель инфляции (14,2%) и курсовая разница национальной валюты по отношению к доллару США (1,7%).

[iii] На сделки купли-продажи в 2020 году сильно повлияла пандемия коронавируса.